Mutuo prima casa e Covid-19, quando è possibile sospendere le rate

Il decreto “Cura Italia” ha previsto la sospensione dei mutui prima casa fino a 18 mesi anche per autonomi e liberi professionisti: ecco i requisiti:

I titolari di un mutuo contratto per l’acquisto della prima casa possono sospendere il pagamento delle rate, fino a diciotto mesi, al verificarsi di specifiche situazioni di temporanea difficoltà, destinate ad incidere negativamente sul reddito complessivo del nucleo familiare.

REQUISITI SOGGETTIVI:

PER TITOLARI DI RAPPORTI DI LAVORO SUBORDINATO A TEMPO DETERMINATO O INDETERMINATO:

- cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato;

- cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato;

- cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia;

- morte o riconoscimento di grave handicap ovvero di invalidità civile non inferiore all’80 per cento;

- sospensione dal lavoro o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni;

PER LAVORATORI AUTONOMI E LIBERI PROFESSIONISTI:

▪ CAUSA: calo quantitativo di fatturato in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus;

▪ SOGLIA: calo di oltre ⅓ rispetto al fatturato dell’ultimo trimestre del 2019 (ad esempio fatturato ultimo trimestre del 2019 pari a €10.000 x 33% = € 3.333, il calo deve essere maggiore di € 3.333);

▪ FATTURATO DI RIFERIMENTO: fatturato registratosi in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e il 21 febbraio 2020. Per cui:

a) Si fanno decorrere tre mesi dal 21 febbraio: aspetto almeno il 21 maggio 2020, verifico se il calo (ad esempio € 4.000) del fatturato di questi tre mesi è maggiore alla soglia. Se il calo è superiore alla soglia procedo con la richiesta;

b) Non si fanno decorrere tre mesi dal 21 febbraio: ad esempio, in data odierna verifico se il calo (ad esempio 4.000) del fatturato dal 21 febbraio 2020 ad oggi è superiore alla soglia. Se superiore procedo con la richiesta.

REQUISITI OGGETTIVI:

1- mutuo contratto non superiore a € 250.000;

2- Il mutuo deve essere in ammortamento da almeno 1 anno al momento della presentazione della domanda;

3- L'immobile ad uso abitativo deve non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e non deve avere le caratteristiche di lusso;

4- E’ ammissibile anche il titolare del contratto di mutuo già in ritardo nel pagamento delle relative rate, purché il ritardo non superi i 90 giorni consecutivi;

E SE HO UN MUTUO COINTESTATO?

L’accesso al Fondo di solidarietà è limitato al verificarsi dei suddetti presupposti, anche con riguardo a uno soltanto dei mutuatari, nel caso di mutui cointestati.

LA MISURA PREVISTA:

1- sospensione della quota capitale;

2- riduzione del 50% degli interessi per il periodo di sospensione.

COME FARE RICHIESTA

La domanda di sospensione va effettuata direttamente presso la banca utilizzando la modulistica reperibile sul sito del Dipartimento del Tesoro nell’apposita sezione e, per i lavoratori autonomi e professionisti, autocertificando ex artt. 46 e 47 del DPR 445/2000 il presupposto del calo di fatturato.

Per accedere alla sospensione del pagamento delle rate del mutuo per l’acquisto della prima casa è necessario produrre l’Isee?

No, viste le eccezionali circostanze legate all’emergenza Covid-19 il Governo ha deciso di escludere temporaneamente l’Isee per l’accesso al Fondo.

Dm studio legale consiglia:

E’ necessario fare attenzione alla reale convenienza della moratoria.

Per la durata della sospensione, infatti, il fondo pagherà alle banche, al posto dei mutuatari, solo il 50 per cento della quota dei mancati interessi maturati sulle rate non versate. Il restante 50 per cento degli interessi maturati durante la sospensione resterà a carico del titolare del finanziamento.

Proprio per questo motivo la scelta promossa dal “Cura Italia” potrebbe precludere la possibilità di surrogare il mutuo, non solo nel periodo di sospensione, ma anche in futuro. Ovvero, sarebbe impossibile per il cittadino trasferire il mutuo ipotecario da una banca ad un’altra (operazione che generalmente ha lo scopo per il mutuatario di concordare condizioni a lui più favorevoli).

In passato, infatti, ci sono stati istituti di credito che hanno negato la surroga a chi anni prima aveva fatto ricorso al Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate.

Il consiglio, quindi, è quello di attendere e valutare con attenzione se l’opzione di congelare il mutuo sia davvero necessaria.

Un’alternativa potrebbe essere aspettare che termini il periodo di criticità per poi optare per una surroga o una rinegoziazione, se necessario allungando il piano di ammortamento.

Avv. Gianluca Genovesi

Avv. Rocky Gabriel Mariano     
Avv. Raffaelita Di Croce                             
Avv. Viviana Marocco  
Avv. Chiara Annecchini

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