Locazioni commerciali e Covid-19: cosa sapere

A fronte dell'emergenza “Coronavirus” il Governo, con il D.P.C.M. 8 Marzo 2020, e successivamente con ulteriori Decreti Ministeriali, ha dovuto approntare delle misure drasticamente restrittive a discapito, in particolare, delle attività commerciali ritenute NON essenziali, imponendo ad esse la totale chiusura sino a nuova disposizione e per tutto il tempo necessario e far rientrare l'emergenza.

Gli effetti negativi e le ricadute sulle attività commerciali sono ingenti: in particolare ciò che si sta verificando a cascata è la riduzione di fatturato e di liquidità. Ciò spinge le aziende a cercare di contenere le perdite tagliando le voci di spesa più gravose tra le quali non possono che esserci i canoni di affitto.

A tutela dei conduttori, si offrono i seguenti spunti normativi:

ART. 1256 CODICE CIVILE - IMPOSSIBILITÀ TEMPORANEA DELL’ADEMPIMENTO E RITARDO INCOLPEVOLE DEL CONDUTTORE NEL PAGAMENTO DEI CANONI

Nonostante la perdurante situazione emergenziale, il conduttore potrebbe essere interessato alla continuazione del rapporto contrattuale di affitto.

Ai sensi dell’art. 1256 c.c., comma 2, “se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento”.

In tal caso, al sopraggiungere di una causa di “forza maggiore” che rende temporaneamente impossibile l’esecuzione del contratto, il conduttore sarebbe giustificato a ritardare l’adempimento della propria obbligazione contrattuale.

Pertanto, nella vigenza dell’emergenza sanitaria, il ritardo nel pagamento dei canoni escluderebbe la responsabilità in capo al conduttore il quale, tuttavia, cessata la crisi, sarà tenuto a corrispondere i canoni non versati, senza però incorrere al pagamento degli interessi.

ART. 1467 CODICE CIVILE - RINEGOZIAZIONE DELLE CONDIZIONI ECONOMICHE DEL CONTRATTO PER SOPRAVVENUTA ECCESSIVA ONEROSITÀ

L’art. 1467 c.c., ultimo comma, prevede che in presenza di eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto e sproporzionatamente gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti, le parti possono evitare la risoluzione del contratto modificandone le condizioni.

Il locatore potrà essere invitato a rinegoziare, temporaneamente o definitivamente il contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica.

In caso di accettazione si dovrà procedere alla registrazione della modifica contrattuale, anche al fine di una riduzione delle imposte a carico del locatore.

ART. 27 LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392 - IL RECESSO DEL CONDUTTORE PER GRAVI MOTIVI

Il sopravvenire di gravi motivi legittimerebbe esclusivamente l’esercizio del diritto di recesso, per le locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo.

Difatti, “indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

A tutt’oggi non ci sono pronunce di legittimità in tema di Covid-19; tuttavia la gravità della motivazione eccepita potrebbe avere caratteri di oggettività, oltre che dell’imprevedibilità e sopravvenienza, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo.

 ART. 1467 CODICE CIVILE - ECCESSIVA ONEROSITÀ SOPRAVVENUTA

L’emergenza sanitaria conseguente alla diffusione del Covid-19 rende senza dubbio maggiormente più onerosa la prestazione contrattuale a carico del conduttore.

Appare opportuno chiarire che nell’ordinamento italiano non vi è una specifica norma ed una precisa, univoca e condivisa definizione di forza maggiore.

Secondo dottrina e giurisprudenza, vi è forza maggiore in caso di eventi naturali e umani- calamità naturali, terremoti, uragani, sommosse, guerre, scioperi nazionali, incendi, o altro evento comunque imprevedibile- che, per la loro imprevedibilità e straordinarietà, non sono dominabili e quindi fuori dal controllo delle parti.

L’ art. 1467 c.c. prevede che “se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458 c.c.”.

 In altri termini, per richiedere la risoluzione del contratto deve sussistere un forte squilibrio tra le reciproche prestazioni tra conduttore e locatore.

A sostegno del conduttore…

Nel Decreto 18 del 17 marzo 2020 emanato dal Governo è previsto un credito di imposta del 60% riconosciuto a tutti i conduttori che hanno dovuto interrompere l’attività a causa dell’emergenza Covid- 19.

Per beneficiare della compensazione sarà necessario indicare sull'F24 recante codice tributo 6914 "Credito di imposta canoni di locazione botteghe e negozi - articolo 65 del D.L. 18 del 17 marzo 2020" per il canone del mese di marzo 2020. 

Dm studio legale consiglia:

Gli operatori commerciali in difficoltà nell’adempiere con regolarità e puntualità le proprie obbligazioni contrattuali comunichino alla controparte le difficoltà sopravvenute, in modo da dimostrare buona fede e trasparenza ed al fine di poter negoziare soluzioni alternative da sottoscrivere mediante accordi modificativi degli accordi originari.

Per eventuali chiarimenti ed ulteriori informazioni non esitate e contattarci ai nostri recapiti.

Mi raccomando, state a casa!

Avv. Rocky Gabriel Mariano
Avv. Raffaelita Di Croce
Avv. Gianluca Genovesi
Avv. Viviana Marocco
Avv. Chiara Annecchini

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